Eine Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter
Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam, wenn darin der ersparte fällige
Instandsetzungsaufwand - zum Beispiel für eine Fenstermodernisierung -
nicht beziffert wird.
Hat der Vermieter bei der Fenstermodernisierung Instandsetzungskosten
erspart, muss sich der Mieter – nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes – in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung ein
ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten
Instandsetzungsaufwands machen können. Die Angabe einer Kostenquote oder
eine Schätzung genügen. Fehlen in der Mieterhöhungserklärung jegliche
Zahlenangaben zu den ersparten Kosten der Instandsetzung, ist diese
Mieterhöhung unwirksam. Erst nach Zugang einer korrigierten Mieterhöhung
wird der richtige Modernisierungszuschlag zukünftig - nicht jedoch
rückwirkend - fällig.
Das Zahlenwerk des Vermieters zum ersparten
Erhaltungsaufwand ist für den Mieter nicht bindend. Erscheint der
abgezogene Instandsetzungsaufwand als zu gering, kann der Mieter die
Angaben des Vermieters bestreiten.
Werden zum Beispiel alte schadhafte
Holzverbundfenster gegen moderne Isolierglasfenster ausgewechselt, lohnt
es sich für den Mieter, vorher die schadhaften Bereiche der Fenster wie
morsche Stellen, fehlenden oder brüchigen Fensterkitt, mangelhaften
Außenanstrich, Risse im Holz, abgeplatzten Lack auf dem Fensterbrett
infolge von Wassereintritt unter Hinzuziehung eines Zeugen zu fotografieren und gegebenenfalls zusätzlich ein detailliertes Kostenangebot
einer Fachfirma für die Reparatur bzw. den Austausch der bisher
vorhandenen Fenster einzuholen. Lässt sich ein Blatt Papier, welches in
den geschlossenen Fensterrahmen eingelegt wurde, durchziehen, ist das
Fenster an dieser Stelle undicht.
Da hohe Kosten für die Reparatur bzw. den Austausch
vorhandener Fenster entstehen können, kann der Mieter im Einzelfall eine
deutliche Reduzierung des Modernisierungszuschlages mit rechtlich
fachmännischer Hilfe erreichen.
